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直击业绩会|碧桂园的三个不动摇

作者: 东方红丽 发布时间: 2021年08月28日 11:58:49

8月24日,碧桂园在线召开了2021年中期业绩会,出席高管依旧是总裁兼执行董事莫斌、常务副总裁程光煜和首席财务官兼副总裁伍碧君组成的“铁三角”阵容。

作为行业观察天花板的一个风向标,外界对于碧桂园的关注除了其各项数据指标外,还有在政策叠加下地产调控进入深水区,这家数次踩准节奏的房企将如何应对当前形势;在行业危机事件频发之下,这家龙头房企要怎样进一步构筑自己的安全边际。

莫斌总结了当前环境下的确定性因素“城镇化发展越来越快,中国经济发展确定性强,房地产市场会永远存在”。在此背景下企业应该怎么去做,他给出了自己的答案——三个不动摇,即经营理念不动摇、投资标准不动摇、投资转化率和货值转化率不动摇。

一片数字矩阵下,这家告别粗放式发展的房企对于未来的思考和提前布局正在通过财务、营销、投资等各个环节开始显现。

明年中至年底毛利逐步改善

上半年,碧桂园实现营收2349.3亿元,相较去年同期上涨27.0%,从收入构成来看,97%来自房地产开发,3%来自建筑及其他分部。

相较于营收的增幅,碧桂园整体的毛利、净利增长不如预期。上半年462.84亿元的毛利同比增长3%,净利润224.2亿元,相较去年同期提高2.3%。对应毛利率19.7%,净利率9.5%。

直击业绩会|碧桂园的三个不动摇

这也是近几年碧桂园的毛利率和净利率首次回落到20%和10%以内,2018年-2020年三年间,其毛利率分别为27%、26.1%、21.8%,对应净利率依次为12.8%、12.6%、11.7%。

对于毛利何时回升,程光煜给出的答案是“明年年中至年底是毛利水平的转折点”。其进一步表示,“2020年项目销售毛利是低点,2021年开始步入上升通道,由于销售结转需要一年多的时间,所以会有时间差。”2020年和2021年获取的项目当期销售毛利率在20%-25%之间,让他自信后面一段时间毛利水平将逐步改善。

上半年信贷收紧,按揭贷款周期拉长,伍碧君坦言,贷款周期从35、40天变为60多天,导致其回款率同比下滑1%。即便如此,由于2020年起碧桂园推行全面预算管理和现金流管理,对销售回款和现金回笼的重视让其回款率始终保持在高位。

前6个月,碧桂园权益销售金额为3030.9亿元,权益销售面积约3451万平方米,以此计算权益销售均价为8783元/平方米,相较去年同期的8381元/平方米单价,每平方米上涨402元。期内权益现金回款2727.9亿元,回款率90%,这也是其连续6年回款率维持在90%以上。

克而瑞数据显示,上半年碧桂园合约销售额为4264.2亿元,领先第二名700亿左右。以此计算,其权益比约为71%。

莫斌在会上强调了区域裂变给碧桂园经营效率带来了提升。去年碧桂园进行了四次裂变整合,目的是要求各个区域缩小管理半径,下沉市场,聚焦深耕。投射到经营端,项目平均开盘时间提前了36天,97%的项目年化资金回报率超过25%,项目周期净利率平均提高1个百分点。

首轮集中供地斩获地块预期利润10.5%

集中供地将房企此前分散的投资行为聚拢到一起,同一刻度尺下也有了更为直观的比较。

上半年,碧桂园新增219幅地块,对应权益地价884亿元,权益占比85%。以此计算,权益拿地销售比为29.17%,较网传监管层要求的40%尚有一定空间。

29.17%相较去年33%的拿地销售比回调近4个点,但投资拿地却更集中也更高效。

从拿地方式来看,上半年多元化拿地面积占比51%,超过招拍挂成了碧桂园最主要的拿地方式,相较去年底的35%提升16个百分点,多元化拿地最直观的结果在于高达4倍的货地比保证了项目未来利润空间。

集中供地的22个城市中,碧桂园在上海、北京、广州、武汉等9个城市斩获14幅地块,对应权益地价为171亿元,其中重庆、郑州、武汉等多个城市是底价摘牌,总体溢价率仅为7%。对于《国际金融报》记者提出的上述14幅地块的利润测算,程光煜预估周期利润率在10.5%左右。7月,碧桂园拿地权益代价约为220亿元,前7月累计达1100亿元,他说,下半年碧桂园会继续按照预算安排去推动投资节奏。

也是7月,碧桂园将上海、东莞设一二线市场试点城市,至于集团对试点城市提供的支持,程光煜对《国际金融报》记者表示,各地政府因城施策,除了投资标准和产品设计外,碧桂园也会相应的采取不同政策。