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招商蛇口半年报!一个比业绩更重要的看点……

作者: 东方红丽 发布时间: 2021年08月28日 11:50:31

面对未有之大变局,大到家国,中到行业,小到个体,都在主动或被动的重构自己!

作为中国经济压舱石的房地产行业,尤为如此。

所以,到了2021年上半年,我们越来越清晰地看到,市场和企业在加速分化,也看到了各方的积极求变:大家都在努力转型,努力的多元一点点,努力地平衡增长与债务,努力地谋求综合发展。

从今年上半年来看,那些以稳健、务实、综合发展著称的央企地产,求变之路,显然要顺畅些。

招商蛇口就是其中之一。

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8月23日,招商蛇口2021年半年报正式出炉。

给大家看几组关键数据,就明白了。

营业收入:446.57亿元,同比增长83.62%;

归母净利润:42.51亿元,同比增长365.32%;

招商蛇口半年报!一个比业绩更重要的看点……

签约销售金额1769.76亿元,同比增加59.85%,增速是行业及百强房企增速均值的1.6倍。

要知道,招商蛇口今年上半年的销售排名已到了行业第七,本身规模就不小,还能有这样的增速,不容易的。

除了增速本身,还有一点值得大家注意,就是招商蛇口市场布局上的变化。

翻了下财报,我发现,招商蛇口在苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等 11 个城市,销售额已进入前十。

这大概就是城市深耕的魅力吧。

值得一提的是,在速度上来的同时,招商蛇口的发展质量并没有滑坡。

如“三道红线”继续保持全绿:

财报数据显示,截至2021年6月末,招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率60.26%,未剔除预收账款的资产负债率69.45%,净负债率34.74%,现金短债比1.35。

另外,在反应企业健康状况的关键指标——经营性现金流上,招商蛇口也已连续3年为正,其中今年上半年更是同比增长192.75%。

半年报业绩是招商蛇口在下半场发展势头的直接体现,但我们对招商蛇口的认知,显然并不能仅局限于业绩本身。

招商蛇口在下半场的求变之路,之所以能走的相对顺畅,较好地平衡增长与质量的关系,关键在于其身上更为独特的东西:综合发展模式。

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虽然招商蛇口的综合发展模式,并非这一两年才有,但其模式的威力和好处,是这两年才被认知的。

根本原因在于:地产行业的底层逻辑变了,而其模式又恰好顺应了这种转变。

那么,行业底层逻辑,发生了怎样的转变呢?

1、之前规模至上,但现在对规模的追求不能以牺牲利润、增加负债、发展失衡为代价;

2、之前拿地有钱就行,但现在拿地除了不差钱、算得过账外,还必须具备盘活土地、赋能空间的“运营能力”,而且其已成为拿地的必备敲门砖;

3、之前业务单一、住宅为主,且只管开发不管运营,但现在必须要“不动产开发+运营” ,还要多元业务融合发展,并通过多元业务反哺开发业务;

4、之前手中业务或资产,只能靠市场销售变现,但现在必须要有多渠道且稳定的变现平台。

看清楚这些,你就会明白游戏规则变了之后,为什么以前大杀四方的玩法突然不灵了。

好了,说完这些,我们再看看招商蛇口的综合发展模式到底是什么?

用官方话术说,就是从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手,为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案,为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。

招商蛇口半年报!一个比业绩更重要的看点……

为了便于理解,我就用下半场行业都在强调的“不动产开发+运营”架构,对其重新解构。

底层:不动产开发

三大“升级”板块中,凡是涉及到物理空间打造的,都属于不动产开发。

如城市功能板块中的邮轮母港、会展中心;生产方式板块中的产业园、写字楼、产业新城、产业小镇;生活方式板块中的住宅地产、商业地产、文旅地产。

表层:运营

以不动产为载体,衍生多种服务业态。

如城市功能板块中的历史街区、城市客厅;生产方式板块中的孵化器、联合办公;生活方式板块中的酒店、公寓、教育文化、医疗健康、旅游休闲等。

既然都是不动产开发+运营,那么,招商蛇口的综合发展模式又有何独特之处呢?

独特之处在于,招商蛇口综合发展模式的主体,是由从区域发展到工作就业,再到居民生活,三个层次的“不动产开发+运营”,相互嵌套而成,如此,也就形成了一个多元融合的城市生态圈。