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深圳住房体系距离“新加坡模式”还有多远?

作者: 东方红丽 发布时间: 2020年10月14日 06:37:31

  事情起源于深圳市住房和建设局局长张学凡新近的一次公开讲话,“新加坡是学习榜样,未来要让深圳60%的市民,住在政府提供的租赁或出售的住房中。”

  早在2018年,深圳明确了2018年至2035年的住房发展目标之际就提及了该观点。

  令世人瞩目的新加坡“居者有其屋”的住房政策被认为是特定历史时期、特定城市国家的独特产物。自独立始,新加坡就将全民拥有住房确立为首要的政府工作目标。新加坡政府主导的供房模式,从制定建设计划到退出的一揽子公共住房政策,配套的中央公积金制度及低价征用土地的政治土壤,成为政府帮助居民在住房领域实现从享有“广厦”进而到拥有“恒产”,并最终转变为“恒心”的精髓。

  相较之下,深圳现存的不够封闭式运作的保障性住房体系,四倍于新加坡的人口基数,及数十万人的年流入量,快速城镇化所导致的社会阶层分化、社会矛盾浮现等,都令深圳学习新加坡模式面临更复杂的社会经济背景。

  值得期待的是,呼之欲出的都市圈发展规划、十年来最高的房产开发量、以更大力度推进的城市更新和城中村综合整治等,也为深圳住房向新加坡模式循序渐进靠拢提供了更多可能性。

  新加坡住房模式的精髓

  长期以来,围绕深圳楼市未来的发展路径,民间存在着两种声音。一种声音认为,深圳楼市应该学习“香港模式”,加大商品房的供应量;另一种声音认为,深圳楼市应该学习“新加坡模式”,加大公共住房的供应量。

  张学凡言及“新加坡就是我们学习的榜样”,并指出“我们的目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中,这是一个长远目标。”

  如今成为全球住房领域样本的新加坡,在建国之前的1959年,面临非常严重的房荒,仅9%的居民能住上像样的公共住房。1964年,新加坡政府推出“居者有其屋”计划,并由新加坡建屋发展局(下称“HDB”)负责房屋五年发展计划的制定,公共住房出售、出租、翻新、管理和办理抵押贷款等。

  早在1985年,新加坡居民居住公共住房的比例就已超过了70%。此后数年间,这一比例常年保持在80%左右。

  整体来看,住房新加坡模式具有供应足、价格低、分配公平的显著特点。

  这些特点背后赖以新加坡政府在本国公共住房发展中的主导地位。其中,HDB是新加坡国家发展部的一部分,需要对政府负责,从HDB成立之初,其开支就成为政府预算的主要部分。此外,自1964年“居者有其屋”计划提出,新加坡中央公积金(下称“CPF”)便为购买公共住房的新加坡居民提供首付及每月的按揭贷款等做住房保障。

  新加坡公共住房申请购买者必须符合相关资格认证条件。申请购买HDB新建公共房屋的一个基本要求即户主必须是新加坡公民,另外一个户主或主要居住在此屋的家庭核心成员必须至少是新加坡永久居民。此外,申购者还必须符合一些严格的规定如:申请人收入上限标准、在申请公共房屋的同时不能拥有私人住宅等。

  由于公共住房是由政府出资建造,HDB规定它不能转售,但可以由HDB原价回购。考虑到每个公民有两次购屋机会,政府对于每次出售再申请也制定了严格的标准。

  整体来看,工作三年左右实现在新加坡拥有一套三室的公共住房的难度甚小。借助明晰的公共住房申请及转售门槛,较高的公共住房印花税、财产税、所得税等,新加坡投机炒房的动机也得到有效遏制。

  同时,新加坡公共住房体系及其配套措施有效地将从富人征来的税收转变为有形的实物——公共住房,并以合理的价格出售给中低收入者,也潜移默化地完成了将增长不均的社会财富进行合理的再分配。

  新加坡的土地征用法赋予了政府以低于市场的价格获得私人土地以兴建公共住房的权力,这是其“国家资本主义”发展方式的体现。这种政治体制也给到了公共住房持续建设的源源动力。

  新加坡的房产自有率超过90%,领跑发达国家;商品房价格近二十年间每年上涨幅度不足1%,远低于通货膨胀率,切实做到了“房住不炒”。

  新加坡前总理李光耀曾用“民无恒产,则无恒心。苟无恒心,放辟邪侈,无不为已”的思想表达房屋在新加坡人心中的分量。这种根深蒂固的房屋情节放诸亚洲价值观体系下的各个地区同样适用。

  新加坡政府帮助居民从享有“广厦”进而到拥有“恒产”,并最终转变为“恒心”的智慧是住房领域绕不开的样本之一。

  对标新加坡模式的必然性

  对于当下的深圳来说,对标新加坡模式有其历史必然性和现实需求。